Mutuo in Canada: sfumature, errori, suggerimenti

La maggior parte delle persone che conosco ha acquistato una casa poco dopo essersi trasferita in Canada. Parlerò delle condizioni per ottenere un mutuo, di numeri specifici e della mia esperienza nell'acquisto di due case.

Io e la mia famiglia vivevamo nella periferia di Montreal e abbiamo venduto la nostra casa con piscina nel 2020 per oltre 500.000 CAD.

Mutuo

In Canada, il credito in generale è molto diffuso e molti canadesi hanno mutui, leasing auto, telefoni a credito e altro ancora. Questo non è né un male né un bene, perché di solito gli interessi sui prestiti sono bassi — vi dirò più avanti quali sono.

Le rate del mutuo devono essere pagate a determinati intervalli: ogni settimana, ogni due settimane, una volta al mese, ecc. Il mutuo può essere estinto lentamente nell'arco di 25 o talvolta 30 anni. Questo periodo è chiamato periodo di ammortamento. Le persone che sono in affitto stanno essenzialmente pagando il prestito ai proprietari. E i proprietari, dopo gli stessi 25 anni, possono vendere la casa per un milione di dollari o più. E agli inquilini non resterà nulla. Saranno costretti a continuare a spendere per l'affitto.

Il problema è che non tutti possono ottenere un mutuo. Molti fattori influiscono su questo aspetto. Il più negativo è la corrispondenza tra il reddito e le spese e il valore della casa che si vuole acquistare. Non mi dilungherò su questo aspetto, ma se siete interessati, leggete il nostro articolo che spiega nel dettaglio come calcolare tutto. Se non avete un lavoro, non otterrete il credito. Se siete lavoratori autonomi, per qualche motivo molte banche lo considerano un fattore negativo e la vostra capacità di ottenere un mutuo è compromessa.

Acconto

Quando si acquista un appartamento o una casa, è necessario versare un acconto. L'importo dipende dal valore della casa e di solito varia dal 5 al 20%. I nuovi immigrati senza storia creditizia possono ottenere un mutuo con un anticipo del 35%. Noi abbiamo fatto così, dato che Ivanna studiava all'università e io ero un lavoratore autonomo. A proposito, vi ho già detto che è necessario avere una buona storia creditizia.

Se l'acconto è inferiore al 20% del valore della casa o dell'appartamento, dovrete acquistare un'assicurazione ipotecaria. Tuttavia, l'istituto di credito potrebbe richiedervi di stipulare un'assicurazione anche se avete un acconto del 20%. Questo accade di solito se siete lavoratori autonomi o se avete una cattiva storia creditizia. Se non riuscite a pagare il mutuo, l'assicurazione non pagherà a voi, ma alla banca che ha acceso il mutuo.

Periodi di ammortamento

Il periodo di prestito o di ammortamento è suddiviso in parti. Può essere di un anno, due anni, cinque, ecc. Di solito si scelgono cinque anni e il tipo di tasso d'interesse: fisso o variabile. In origine, per la nostra prima casa, l'ammortamento era di 30 anni e il tasso era fisso per i primi due anni. Trascorsi i due anni, ho rinegoziato il contratto e ho scelto un tasso variabile per cinque anni. Lasciate che vi spieghi nel dettaglio la differenza tra tasso fisso e tasso variabile, ci sono alcune differenze molto importanti.

Tassi fissi e variabili

Con un mutuo a tasso fisso, il tasso rimane invariato per tutto il periodo. Questo mutuo vi dà un senso di sicurezza: Sapete esattamente quali saranno i vostri pagamenti fino alla scadenza del contratto.

Il tasso d'interesse variabile è condizionatamente legato al tasso di riferimento della Bank of Canada e può fluttuare per tutta la durata del contratto. Se siete amanti del gioco d'azzardo, potete sia vincere che perdere. Il tempo ha dimostrato che molte persone perdono perché prestano attenzione solo al tasso corrente, ma non analizzano i numeri storici o non capiscono come funziona il sistema bancario canadese.

Ecco alcuni esempi per rendere più chiaro il concetto. La seconda casa in cui viviamo ha un ammortamento di 25 anni, ma il tasso è fisso e limitato a 5 anni. Fino al 2025, il tasso ipotecario è del 2,99%. Se volete accendere un mutuo adesso, non lo otterrete, perché a partire da marzo 2023 il tasso di mercato delle principali banche canadesi si aggirerà intorno al 5%. Durante la pandemia, i tassi di interesse sui mutui sono scesi molto e si aggiravano intorno al 2%. Molte persone hanno approfittato della situazione e hanno contratto mutui a tasso variabile. Ora, a marzo 2023, il tasso di una grande banca si aggira intorno al 6,25%.

Quale potrebbe essere la differenza di denaro a seconda del tasso di interesse se, ad esempio, si acquistasse una casa a credito del valore di CAD 600.000 e si pagasse un acconto del 20% o CAD 120.000? In altre parole, avete preso in prestito 480.000 CAD. Durante la pandemia, con un tasso del 2%, paghereste CAD 2.033 al mese, con un tasso del 2,99% come quello attuale sarebbero CAD 2.269, mentre con un tasso del 6,25% sarebbero CAD 3.141.

Come potete vedere, pagare circa 1.000 CAD al mese in eccesso è un sacco di soldi, ed è per questo che oggi in Canada ci sono così tante persone insoddisfatte che si lamentano del fatto che vivere qui è diventato costoso. Alcuni di loro passeranno da un tasso di interesse variabile a un tasso di interesse fisso perché lì si paga meno. Ma se lo faranno, probabilmente ci rimetteranno. Perché storicamente il tasso bancario di riferimento è andato sempre su e giù, e ora si prevede che torni a scendere. Forse mi sbaglio, ma sarà il tempo a dirlo.

Rottura del contratto di mutuo

Quando ci siamo trasferiti in Canada, non abbiamo bruciato i ponti e abbiamo lasciato l'appartamento a casa. Non so quanto valga, ma potenzialmente potreste avere l'idea di estinguere il mutuo in anticipo. Oppure un'altra banca vi offrirà un tasso di interesse migliore. Tuttavia, non potrete versare alcun anticipo o annullare il contratto. Dovrete pagare una penale, che potrebbe arrivare a decine di migliaia di dollari.

Se il tasso d'interesse è fisso, la penale sarà più alta rispetto a quella prevista per il tasso variabile. È bene saperlo prima di stipulare un mutuo e di scegliere il periodo di ammortamento. Ad esempio, se avete intenzione di acquistare una casa, viverci per 3 anni e poi trasferirvi in un'altra provincia, come abbiamo fatto noi, non dovreste scegliere un periodo di ammortamento di 5 anni con un interesse fisso.

Quando vivevamo in Quebec, mi piaceva tutto, tranne il francese. Così, una volta terminato il periodo di ammortamento di due anni, ho cambiato l'interesse in un tasso variabile. In questo modo è stato possibile vendere la nostra casa e chiudere il mutuo con una piccola penale. E la casa di Ottawa aveva già un nuovo contratto.

Il processo di acquisto di una nuova casa e la scelta della banca

Ricordo ora quanto sia stato difficile fare tutto questo. Prima di tutto, c'era la pandemia e la polizia stava al confine tra le province e non lasciava entrare nessuno senza una buona ragione. In secondo luogo, quasi tutte le istituzioni erano chiuse a causa della quarantena. In terzo luogo, non era affatto chiaro cosa sarebbe successo ai prezzi degli immobili. Il nostro agente immobiliare prima temeva che l'acquirente della nostra vecchia casa potesse tirarsi indietro, e poi temeva che il venditore della nuova casa potesse cambiare idea. Ma tutto è finito bene.

Se non volete pagare le penali, ma volete comunque estinguere il mutuo rapidamente, la mia banca ha la possibilità di aggiungere fino al 10% dell'importo del mutuo una volta all'anno e di effettuare un doppio pagamento al mese. Ho scoperto che non ci sono molti vantaggi nel pagare il mutuo in anticipo. Soprattutto quando gli interessi sono bassi. Un semplice esempio: sulla mia prima casa pagavo circa il 2% di interessi e l'inflazione era del 3%. Ora l'inflazione in Canada è di circa il 6%.

Il sistema bancario canadese è considerato uno dei più sicuri al mondo. Il Canada è dominato dalle sei grandi banche: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC e National Bank of Canada. Io ho conti in tre banche diverse e mi fido molto di loro e ho preso prestiti dalle Big Six.

Ma ci sono anche istituti commerciali più piccoli dove è possibile accendere un mutuo, a un tasso di interesse più basso e con condizioni più favorevoli per la rottura del contratto. Ad esempio, il tasso fisso a 5 anni è offerto al 4,44%, mentre il variabile è del 5,55%.

Piccolo anticipo

Ho promesso di dirvi quanto paghereste sul mutuo se pagaste meno del 20%. Supponiamo che la casa abbia lo stesso valore di 600.000 CAD, ma che voi abbiate solo il 10% o 60.000 CAD. Sono sicuro che se vi siete trasferiti in Canada con dei risparmi o se entrambi i coniugi lavorano, potete mettere da parte quella somma in pochi anni con i risparmi.

Arrotondiamo il tasso del mutuo al 5%, quindi la rata mensile ammonta a CAD 3.238, l'importo più alto dell'articolo. Da ciò si deduce che un piccolo pagamento aumenta le rate mensili e che il costo aggiuntivo va all'assicurazione.

D'altra parte, se affittate una casa equivalente che costa 600.000 CAD, sono sicuro che pagherete molto di più di 3.000 CAD. Naturalmente, se alla rata del mutuo si aggiungono l'assicurazione sulla casa o sul condominio, le tasse comunali, il gas, l'acqua e l'elettricità, CAD 3.238 diventeranno CAD 4.000 o anche di più. Abbiamo un articolo che confronta l'acquisto di una casa a credito e l'affitto, assicuratevi di leggerlo per comprendere la questione.

Come trovare le migliori condizioni di mutuo

Abbiamo acquistato la nostra prima casa a credito, non capendo bene come funzionano le cose. Il nostro agente ci ha semplicemente dato il contatto di un direttore di banca che parlava la nostra lingua madre e ha organizzato tutto per noi. Tutte le principali banche hanno più o meno le stesse condizioni, ma l'inconveniente è che la prima cosa a cui fanno attenzione è l'importo del pagamento. Non ricordo che mi sia stato detto nulla sulle condizioni di rottura del contratto. E questo è importante.

Se dovessi acquistare la mia prima casa in Canada in questo momento, probabilmente mi rivolgerei a un broker ipotecario indipendente. Si tratta di una persona che lavora con decine di banche e istituti finanziari. Potrete ottenere una soluzione personalizzata per la vostra situazione. Si noti che la rata del mutuo, se si contatta un broker ipotecario, non sarà più costosa per voi. È così che funziona il sistema canadese in tutto e per tutto.

Ad esempio, siamo agenti di diverse scuole di lingue e di molte università e college in tutto il Canada. Se vi rivolgete a noi per i corsi di lingua o i programmi di studio, spesso otterrete uno sconto o una borsa di studio e assistenza per eventuali problemi.